세입자명도 소송의 집세 미납 상태라면

세입자명도 소송의 집세 미납 상태라면

임대차 계약 종료 후 점유할 권리가 없음에도 임차인이 부동산을 인도하지 않거나 임차인이 차임을 2기 또는 3기 연체한 형태, 경매 낙찰 후 점유자가 인도하지 않아 고민하는 분들이 상당하다고 했습니다.

하물며 계약상 정한 사항을 임차인이 위반하거나 살던 주택을 소유자 허가 없이 타인에게 월세를 내는 것, 건물을 크게 파손, 변경하는 등의 행위와 동일하게 위반하는 사정으로 계약을 해지해 제소 요건이 갖춰진다고 했습니다.

다만 주의할 점은 본인 소유 부동산이라 하더라도 점유하고 있는 세입자의 주거 공간을 막무가내로 들어가는 등의 행위는 형사처벌 대상이 될 수 있어 유의했어야 했습니다.

권리와 자산을 보장받기 위해서는 감정적으로 대응하기보다 먼저 법적 조력자의 도움을 받아 소송을 준비하고 합법적으로 임차인을 내보내야 한다고 했습니다.

임대차계약은 중도해지 사유가 발생했다고 자동으로 해지가 이루어지는 것은 아니므로 해지통보가 반드시 필요하며, 월세 체납내용에 대해 구체적으로 기재하고 임대차계약사실과 해지사실에 대해 정확한 통지가 필요한 만큼 전화나 문자메시지 등의 수단으로 통보하기보다는 내용증명으로 송달하는 것이 효과적이라고 했습니다.

특히 소송을 염두에 두면서 임대차계약 해지 사실이 쟁점이 되면 긴요한 증거가 되기 때문에 내용증명서를 통해 해지 통보를 하는 것이 효과적인 방법이라고 했습니다.

그러나 자체적으로 법적으로 강제집행을 하는 효력이 생기는 것이 아니라 기본적인 통지수단으로 고려하여 예를 들어 변호인 성명으로 송달하여 법적인 내용을 제대로 전달함으로써 임차인이 납득하고 퇴거하는 사례도 있고, 심리적 압박을 느껴 조기에 문제를 해결하고자 노력하는 사례도 존재했습니다.

소송 전 협의를 이끌어낼 수 있다는 점에서도 유리한 수단이 되기 때문에 단순히 통보수단을 넘어 증거가 되는 수단이자 협의수단으로도 사용할 수 있다고 했습니다.

그러나 내용증명을 보냈더라도 세입자가 자발적으로 체납된 월세에 대해 해결하려 하지 않거나 퇴거 의사를 밝히지 않을 경우 세입자명도 소송을 제기해야 했습니다.

A씨는 세입자 B씨와 2년간의 임대차 계약을 맺은 뒤 계약 1년 후 B씨가 월세를 점점 밀리기 시작했고, 그 상태에서 3개월가량 지나자 A씨는 B씨와의 임대차 계약을 해지하고 내용증명을 보냈다고 말했습니다.

A씨는 원래 계약 기한에 맞춰 퇴거하게 됐고, 당시 B씨는 전체 보증금의 약 절반 정도에 해당하는 차임을 연체한 상태에서 B씨가 자신의 보증금을 돌려달라고 했지만 A씨는 전체 보증금에서 3분의 1에 해당하는 범위만 보냈다고 했습니다.

B씨는 이에 들어간 보증금 전부를 돌려줘야 한다며 그 전에는 짐을 찾지 않겠다고 주장했고, 나아가 B씨가 자신이 받아야 한다고 주장한 남은 보증금 일부에 관한 채권을 제3자에게 넘겨버리자 A씨는 B씨에게 소송을 제언했습니다.

당시 대법원에서는 B씨가 집을 인도해야 하고 체납된 임대료를 현재 A씨가 갖고 있는 나머지 보증금에서 차감하고도 남은 연체차임도 돌려줘야 한다고 판결했습니다.

손해배상 청구 등의 부분까지 염두에 둬야 하기 때문에 단순 임대차 종료로 점유 문제를 다투기보다는 좀 더 신경 써야 할 부분이 많은 편이고 세입자명도 소송을 제기하기 전 주의해야 할 부분이며 내용증명 발송 후 다음으로 해야 할 것은 바로 부동산 점유이전금지 가처분 요청이라고 했습니다.

소송 시 점유가 변경되면 새로운 점유자를 상대로 기존 소송의 영향력이 미치지 못하기 때문에 새로운 소송을 제기해야 하는 문제가 발생한다고 했습니다.

이러한 점유변동 문제가 도출되지 않도록 미연에 조치를 취하는 신청인데, 이는 보전의 필요성과 피보전권리라는 요건이 충족돼야 집행할 수 있고, 대개 점유권이 없는 세입자를 내보내고자 하는 소송을 준비한다면 두 가지 요건이 충족되는 경우가 대부분이기 때문에 미리 집행까지 받아두지 않으면 실효성을 높인다고 했습니다.

소송에서 피고가 답변서를 제출한 경우에는 조정절차를 시도하는 경우가 많아 조정보다 신속하게 변론기일을 지정하는 것이 효과적이라고 판단하면 변론기일을 지정하게 되고, 만일 피고가 임차인명도 소송답변서를 제출하지 않으면 법원에서는 피고가 그대로 인정하는 것으로 판단해 무변론 선고기일을 지정해 판결을 내리게 된다고 했습니다.

시간은 물론 비용도 고려하면 협의를 통해 해결하는 것이 무엇보다 신속하게 타개되는 방편이 되겠지만 실질적으로 월세를 내지 않은 세입자와 협의가 도출된다는 게 현실적으로 어려운 경우가 많다고 했습니다.

본격적인 소장을 접수하면 평균 3개월에서 6개월 정도 걸리고 집행까지 하면 1년 정도 걸리니까 꽤 오랜 시간이 필요한 것으로 나타났고, 반면 세입자명도 소송 도중 서로 타협해 조정으로 끝나는 경우도 있어 전체적인 경황을 보고 판단을 내려야 했습니다.

소송이 진행되는 기간 동안 발생하는 차임 상당은 부당이득반환청구 등을 통해 돌려받을 수는 있지만 시간이 지남에 따라 지속되는 점유로 인해 임대인의 피해는 상당해지고 만약 집행도 어렵게 하는 부분이 존재한다면 해당 과정에서도 시간을 벌게 되는 만큼 시행착오 없이 현명하게 대처하기 위해서는 소송제기 전부터 법률대리인의 다양한 법적 지원이 필요하다고 했습니다.

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